2018年澳門房地產市場

「2018年將是澳門房地產市場穩定的一年。」澳門仲量聯行(JLL)的Jeff Wong在澳門美國商會、澳大利亞商業協會、澳門商業聯合會和法國澳門商會今年舉行的商務午餐活動中向全體會員及其客人發表講話時預測說 。
 
他總結了影響澳門住宅市場的關鍵因素,其缺點是:土地供應不足,政策不確定性和可能的​​利率提高,而積極的一面則是經濟持續的增長。
 
Jeff Wong先生是一位經濟學家和特許測量師,從事房地產業20多年,主要從事投資和項目銷售以及住宅營銷諮詢。目前為澳門仲量聯行集團資本市場總監,他的介紹包括了一些令人驚訝的統計資料,以支持他的建議。
 
首先,不管是誰說,澳門是好還是不好的看法,都是以博彩收入來推動的,反過來影響了房地產市場。從2014年2月的360億澳門元高位,Jeff Wong先生的數據顯示,2016年6月的下滑幅度達至159億澳門元,隨後在2017年12月份連續17個月同比增長至227億澳門幣,所以肯定會有一個「感覺良好」的因素在市場上回來。
 
2017年的約一萬戶住宅銷售交易較2016年輕微上升,幾乎是2015年的兩倍。截至2017年第四季,高端住宅物業的資本值及租值分別上升8.8%及8.4%,大眾和中等住宅的租金價值分別上漲了5.7%和8.1%。
 
澳門人的財富繼續增長,澳門當地居民平均收入為每月1.9萬澳門元,高於前兩年每月18,000澳門元(有趣的是2008年僅為澳門幣9000元)。過去六年失業率不足2%,過去三年輸入勞工人數一直保持在18萬左右。
 
對比2012年和2017年的房地產承受能力變化進行了檢驗,Wong的數據顯示,收入中位數上漲了46%,而平均房價上漲了51%,房地產業的規模越來越小(平均淨面積減少了11 %),每平方英尺的價格平均上漲70%。買家首付金額上漲97%。
 
他還提供了珠三角地區一些有趣的價格收入比率比較。Jeff Wong先生表示,澳門的房地產價格仍然比其姊妹城市便宜很多,澳門平均回報19年,廣州29年,香港38年,深圳39年。話雖如此,澳門的價格與收入比仍高達73%。香港(西九龍)上漲12%,深圳和廣州則上漲了一倍多。
 
2017年1月至11月期間,共有4,313個新住宅單位竣工。預售住宅交易大部分在600至900萬澳門元及1200至1400萬澳門元之間。年內整體住宅銷售交易顯示,大部分住宅銷售價格介乎300至600萬元之間。
 
從不同類型樓宇的價格來看,高樓與低層的樓宇,大部分交易銷售額分別在600-800萬澳元和300-500萬澳門幣之間。
 
所購物業的規模較小;早在2011年,包括預售在內的五年以下建築物的交易數量為1130平方英尺,現在平均單位面積約為840平方英尺。
 
新建築的規模組合發生了巨大變化。在2009年至2013年的五年間,在建單位數量中,15%為開放式一室,12%一房,44%兩房和24%三房。2014年之後,新建的開放式一室激增至52%。一間臥室保持在16%的水平,而兩臥室和三臥室的分別只下跌了14%和8%。開放式和一居室單位現在佔新建築的68%以上。
 
這對澳門未來人口的影響將意味著更少的大家庭生活在一起,或者如果他們住在一起,將會在較老的樓宇內。預計更多的本地單身人士和新婚夫婦將會佔用新建的開放式和一間臥室樓宇。他們面臨的挑戰是:1)他們是否有能力購買新的銀行按揭貸款限制; 2)當他們開始擁有一個家庭時,他們是否能夠交易到相同質量的較大單位,或者要回到更老的更實惠的家庭居住。
 
未來住宅單位的供應情況如何?今年以及未來兩年,開放式和一居室單位將繼續佔新供應的75%以上。未來三年,專家認為市場上有足夠的新資產來滿足需求。然而,除此之外,他們指出,管道的不足,可能導致價格再次上漲。
 
Jeff Wong先生在發言結束時發了幾條評論。其中一個解決未來供應不足的問題,建議政府應重點支持市區重建計劃,並為舊物業提供樓宇維修及翻新補貼。另一個評論說,按揭貸款比率的限制,使初次購房者有足夠的經濟來承擔自己的住房。同樣有人建議通過更優惠的貸款條件給予這部分買方的市場。