突感不適

有人會這樣形容中國大陸與澳門之間的關係:當中國打一個噴嚏,澳門就會傷風。
 
在上個月一個由幾個商會聯合舉辦的午餐會中,商會的成員及午餐會的嘉賓也再次想起了這個一句句子。當天的主講嘉賓是仲量聯行(中國)市場研究部總監周志鋒,他與其他來賓分享了自己關於中國對澳門地產市場影響的看法。
 
他以自己的角度,有趣地剖析中國經濟的動態及錯綜複雜的細節,還有澳門如何無可避免地被這些因素影響,特別是與本澳社會很多人的財產及生計關係密切的房地產。
 
世上很多經濟學家及普通人都會緊密觀察中國的國民生產總值,以衡量中國經濟是否處於健康狀態。無論數據是否可信,中國國民生產總值在2000年及2011年間,每年都以百分之八的速度增長,這是很多國家都非常羨慕的。此後,小型的下滑就開始出現。到了2015年,中國宣佈一系列政策目標,希望能再次刺激經濟。但有人擔心這短期的增長是以經濟出現更長期的風險為代價。
 
與中國經濟增長並駕齊驅的是國內的房價。為了買樓,購買者都加大了債務的槓桿,導致沉重的房債負擔。超過五成的銀行貸款都流向了樓市。而在中國最主要的二十個城市中,房屋的銷售量上升了六倍,價格更是直線飆升。
 
為了控制房價,去年十月就推出了收緊措施,令到中國大陸房屋購買量下跌百分之三十到五十。可是在大部分城市的存貨數量依然在有記錄以來的低位,這樣會令供應量繼續保持在低水平,價格則會上升。
 
當中國由於它急速膨漲的中產階層而繼續成為世界購買力最好的地方時,它的人口數據卻令到分析師有所憂慮。在2010至2020年間,中國的城市人口預計將會從儲蓄者變成消費者,令到儲蓄者世代的人口下跌兩成,而消費者世代的人口則大增八成。
 
周志鋒以他父母一輩為例,說他們都是用自己的儲蓄,而不是貸款來買樓的。他們的下一代卻是屬於消費者的一代,以父母的儲蓄作買樓首期,並且花去了自己收入的一大部分。現在他們的孩子都已經開始長大,可是卻不能依靠父母的積蓄,那麼這個年輕一代又可以從那裏找到錢去買他們的房子呢?銀行貸款就是他們的答案;更高的槓桿比率在今天已是常態,而不是偶然,這也帶來了一些危機。
 
周志鋒因着多個可靠的消息來源,提出了中國未來幾年可能會出現的三種情況,而中國經濟增長在這三個情況中都會出現某程度上的減速,有些是漸漸地減慢,有些則是更加突然。
 
那麼這些情況又對澳門有甚麼影響呢?首先遭遇的將會是中國國內的經濟動盪、政策不明朗,利率也有機會上調,令借貸變得更難負擔。直到最近,中國的投資者都非常活躍於房地產市場中。在2016年,中國超越美國成為全球最大的投資者。百分之三十八擁有高淨值的中國人在海外投資。可是政策的轉變令到資本轉移的管制更嚴謹,也令到中國買家在倫敦等地方的投資失敗。他們為樓花交了百分之十的首期後就出現「撻訂」的毀約情況,因為他們都未能把錢轉離自己國家。其實這風險在澳門也是很大的。
 
可是比較有利的條件還是存在的,因為澳門還是有一個很穩固的基礎:本地的失業率處於低水平,而樓市也在一個健康狀態。房地產的需求是由資產而不是債務所帶動。另外,港珠澳大橋及其他運輸項目都會使澳門繼續與整個地區融合起來。
 
最後,周志鋒警告說如果中國走向硬着陸的話,澳門那脆弱的復甦將會遇到危險。他預料2017年將會相對平穩,住屋資產價格將繼續維持,可是我們這個經濟體的健康卻十分依賴一關之隔的中國大陸,而且可能會在2018年遭遇一次大動盪。