小題大作?

本月初,近澳門地產界有很多聲音,33名立法會議員通過以下列批准並將在六個月後生效::
 
a)所有財產出租(住宅,商業,工業和停車場)最少應為三年(到目前為止至少兩年),
 
b)所有出租合同必須要經過公證(以前是可選的)對很多人來說都很驚愕 — 不只是地產中介公司,還有本地業主們,和請海外僱員的僱主或交換學生等 — 一般認為這些改變未能惠及任何人。
 
有說這背後的原因是想控制非法旅館和讓租賃市場降溫 — 但對那些爭議的人來說這樣改動法律是小題大作。
以下是其中的一些論點:
 
1. 租賃市場已經降溫,租金由經濟牽動,賭收已從高峰回落,而很多經濟分析人都預視明年中國市場將會遇到嚴重調整,這肯定會為澳門帶來負面影響,而因為租金受到供需所牽動,市場上多出來的單位 – 如金峰南岸、名門世家、濠珀和濠尚等等多座新建樓宇的推出也讓租金下調,自2015年該法案修改提出後,住宅租賃市場的租金已下跌25%,豪華住宅下跌35%和商業用途單位下跌30-60%。
 
2. 將住宅租賃合約改為最低3年對持藍卡的僱員或簽證來澳的學生是不可行的,他們構成了本澳18萬租客的90%。我了解到,現時的藍卡工作者的有效期限均是1年,那麼怎麼可能期待他們簽3年的合約呢?同一道理,交換生可能在澳門只逗留一年的時間。是的,租客如想在任何時候終止合約,是可以給業主90天的通知,但如果租賃期仍未屆滿,業主有權保留部分甚至全部的兩個月按金,外地僱員很多時不會提前90天就知道他們的藍卡能否續期 - 而如果沒有足夠時間提前通知,業主將可以保留全部按金。這對外地僱員來說太不公平和混亂了,而且也給他們帶來不受歡迎和負面的印象。
 
3. 對本地租客來說,一般是年輕人,他們都想更有彈性,但如果他們簽了3年合約但不住滿期限,他們可能會失去按金 - 不公平。
 
4. 將租賃期延至3年會為因個人理由而要把物業賣出去的業主帶來負面影響,業主3年來不能通知租客退租,而是要連租約賣出,有很多買家都是用家,他們一般不希望等3年才能住進去。
 
5. 要每份租賃合同都接受公證不論對政府或對地產業來說都是費時費力的做法,在澳門的24位公證員只有5位能讀中文,而且他們的工作時間是週一至週五,週末簽的租賃合約呢?業主和租客真的要在辦公時間去排隊就是為了簽名得到公證?在海外居住的業主呢?和在海外簽合約並準備直接入住的租客呢?
 
6. 如果租金被政府干預調低了,業主將會直接從市場上收回物業,供應減少了,租金仍是會上漲的。我們看到金峰南岸和大潭山壹號的業主寧願選擇從市場上收回物業的情況,老實說,比較買這些房子的價錢,微薄的租金回報不值得這樣麻煩,於是業主們寧可讓物業空置。
 
7. 沒有一個專門處理地產問題的架構(澳門非常缺乏)來有效地維持秩序和規矩,在遇到不交租的客人或租客破壞物業的情況下,業主並未能受到保障,把租賃期改為3年會加重問題。
 
 
澳門建築置業商會的Paul Tse解釋說政府可能是有好的意圖,但修法的文稿需小心的考慮各方的利益,把合約公證化只會為業主和租客帶來不便,
 
想像一下會有多長的人龍排隊啊!公證化的困難和不可行性並不鼓勵合法租出,在澳門有成千的停車場沒有正式合法牌照,有很多舊房子、單位和商店也是,那該如何作公證認可?
 
如果政府想賺錢並想捉出租物業的業主,他們出租都是為了交稅,那麼政府應考慮減稅或更大處罰。
 
總言之,這些新法例不合理,去操控一個正在運作順利的市場和浪費時間在這些官僚系統上,肯定不是最明智的做法。