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澳門商業日報的記者前幾天打電話給我,詢問我有關澳門商業辦公室的租賃資訊,她在寫一份比較澳門和香港租金的報導文章,而她關注的重點是那些「一級」樓宇建築。
 
首先的問題是,什麼資格才是「一級」樓宇?不是每座辦公室建築物都是一樣的,所以一般有不同的等級,以樓齡、設施、外觀(較高的天花板和較大的中央大堂)和一般的基建來分級。有些專家則反駁認為這種等級的分類很主觀。於是我們有了共識:新建的、內裝有頂級的裝置用具、設施和系統,由信譽好的物業管理公司打理,停車場和位置,最好是在澳門市中心區域。這樣的商業建築物有3座:於南灣的AIA友邦廣場、FIT澳門財富中心和FBC財神商業中心和新馬路的Circle Square也可以包括其中。
 
我給了她一些租金資訊,現時每月的租金AIA是每平方尺42港元、FBC是53港元、FIT是40港元、Circle Square是43港元。請注意這價格是以實用面積計算,以7成實用率計算出來的,而且不包括每月每平方尺約5港元的管理費。
 
於是例如: 於FIT的一間位於14樓的單位是14,700平方尺(實用面積),出租價格是每平方尺40港元加5港元的管理費,每月的租金就是660,000港元多一點了。
 
與我們只是一小時距離的香港比較一下,根據上月商業地產顧問Knight Frank公佈的一份報告指出,香港是全球最貴租金的首位。位於中區商業中心的一級建築樓宇的高層商用單位的平均出租價為每平方尺165港元。IFC為例,一間和上述FIT差不多的單位現正出租,租金和管理費加起來一共是345萬港元,一個月!
 
這就是說澳門的辦公室樓宇價格只是香港的兩成。
 
但我們只有3座能用來比較的這類型商用建築物,所以比較的空間比較窄,但這讓我想到……
 
有說為了在市中心設立辦公地點,澳門政府已厭倦每月交超過幾百萬的租金。這些辦公室主要位於一些二級商業建築物,如中華廣場、澳門廣場、國際銀行大廈寫字樓和位於皇朝的一些商業樓宇等。財政司司長梁維特於去年11月公佈,說去年政府要交超過10億港元的租金。於是他們在考慮建自己的辦公空間,相信會在澳門科學館旁的填海區域,於澳門旅遊塔旁和氹仔的新建的移民局大樓區域。我估計大約7、8年的時間,或者更快,市中心會騰空出一大批的空置辦公室,於是那些二級的商業樓宇租金會有下降的趨勢。如果一級商用樓宇的租金不變,他們就會流失租客,轉租到租金較便宜的二級商用樓宇。這些都計算在內的話,澳門的辦公室租金會下滑,於是與香港的距離就更大了。
 
這樣的話,澳門有沒有可能成為香港商業辦公的一個聚腳點?香港的全球性銀行和大企業可以來這裡設立「衛星辦公室」作為他們的後園和後勤工作人員的工作場地。只交香港租金的兩成,這肯定會為他們省下不少資源,尤其是珠港澳大橋即將開通,我們看到已經有大型的移民口岸在附近興建,以應付每天成千上萬的來往人士。持香港身份証人士可以更輕鬆地往來香港與澳門之間。
 
這只是一個想法。我意思是,香港和澳門都是中國的一部份,我們都應該屬於這個珠三角區的發展計劃,這張大型的發展藍圖就在我們眼前正在發生。邊境的概念肯定會於將來這20、30、40年來發生很大的模糊化。我很好奇到時候會是什麼景況,我們到時候真的會被中國大陸同化嗎?